小物业，大民生。物业服务关乎人民群众的幸福指数，更关乎社会的和谐与稳定。7月25日，合肥市中级人民法院召开新闻通气会，介绍2020至2022年合肥法院物业纠纷审判工作情况。三年来，全市两级法院共新收物业服务合同纠纷案件35130件，结案35109件。结案标的额由6656.6万元增至9769.5万元。在全市受理的物业纠纷案件中，因拖欠物业费引发的纠纷占比超过97%。
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审理：
受理的物业纠纷案件中 因拖欠物业费引发占比超97%
合肥中院民二庭副庭长王养俊介绍，合肥中院对全市两级法院近三年审理的物业纠纷案件进行了梳理总结，在分析纠纷易发、多发原因的基础上，提出相应的建议和对策，着力从源头化解纠纷，努力构建管理有序、服务完善、和谐安定的物业服务新格局。
2020年收案8815件，2021年收案12338件，2022年收案13977件。其中，一审审结该类案件中适用小额诉讼程序的有27036件，占比78.63%。一审以调解或撤诉结案的共26517件，调撤率为77.13%。
在全市受理的物业纠纷案件中，因拖欠物业费引发的纠纷占比超过97%，剩余不足3%的物业纠纷系因业主更换物业公司、业主行使知情权以及业主不满增值物业服务约定、小区公共收益、业主违章搭建、物管用房管理引发的纠纷。
在因业主拖欠物业费引发的纠纷中，业主拒缴物业费的抗辩理由主要包括：物业服务质量存在瑕疵、房屋质量或公共区域设施存在问题、物业公司未尽到安全保障义务、小区环境噪音污染问题、小区车位租赁困难等。上述抗辩理由中，以物业公司服务存在瑕疵为由进行抗辩的占比最高，达70%以上。
总体来看，合肥市物业服务合同纠纷呈逐年上升之势，物业纠纷案件涉众人数多、群体性强，纠纷容易形成恶性循环。此外，此类案件易引发群访、闹访事件，影响社会稳定。
分析：
物业纠纷矛盾根源在于前期规划以及开发商遗留问题
“物业纠纷虽然表现为物业公司与业主的矛盾，但其中部分矛盾根源在于前期规划以及开发商遗留问题。”王养俊介绍，前期规划问题突出表现为车位规划不合理、高架噪音污染、楼间距过窄、小区毗邻污染源、小区商住不分等问题。此外，因开发商产生的墙面渗漏水、门窗变形、基本配套设施不完备、公共环境与售房宣传手册不符、电梯运行故障、水管堵塞等问题长期无法解决，导致业主产生怨恨情绪并以拒不交纳物业费方式对抗。
法院通过案件梳理认为，部分业主因缺乏法律知识，无法清晰分辨物业服务企业的责任范围，出现任何问题都以拒交物业费的方式要求物业公司解决。但实际上，有些问题不属于物业服务企业解决的范畴。“当物业公司、开发商等主体违反合同约定，侵害业主的合法权益时，业主往往怠于依法维护自身合法权益，而是选择消极的拒交物业费的方式解决。诉讼发生后，部分业主认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵，却未保留能够证明存在上述问题的有效证据，往往对自己的抗辩事由无法举证，导致败诉。”王养俊分析道。
此外，业主委员会的成立和有效运行也是物业纠纷成因之一。从案件审理和调研情况来看，目前合肥地区成立业委会的小区比例不高，且部分小区即使已经成立了业主大会、业主委员会等组织，但由于各种原因，上述组织往往形同虚设，难以发挥真正作用。
建议：
构建多部门联动机制 形成“齐抓共管”良好格局
物业纠纷的化解是当前基层社会治理的痛点、难点问题。面对这一现状，合肥法院建议积极构建由房管、发改、市场监管、规划、公安、司法等部门组成的协同共治机制，形成齐抓共管的良好工作格局。
面对易引发物业纠纷的停车难、高架噪音污染、楼间距过窄、毗邻污染源等规划问题，规划、住建等部门应加强规划的科学性、民主性、合法性、前瞻性，避免问题出现后积重难返。面对开发商遗留问题监管不力的现状，主管部门应落实相关规定，强化对开发商监管力度。在服务质量方面，建议由房管局牵头，建立由市场监管局、法院、公安、街道社区等多部门共同参与的物业服务企业“红黄牌”制或“黑白名单”制度。
同时，及时推进全市住宅小区业委会及业主大会的成立及有效运行，对已具备成立条件的小区及时组织成立；对成立条件尚不成熟的小区，加强业主大会和业委会的筹备和培育工作；对成立业主大会确有困难的小区，及时成立物业管理委员会代替业委会行使权利。
合肥通客户端-合报全媒体记者
王晓峰 实习生 韩佳辉
【典型案例】
物业公司拒绝撤场 多部门联动完成撤场交接
2023年初，合肥市高新区某小区召开业主大会，决定不续聘原物业公司，授权业委会公开重新选聘物业公司。业委会通过第三方招标确定新的物业公司后，致函原物业公司，要求按期撤离小区并做好交接工作。然而经多次沟通、协调，原物业公司拒绝撤场。
之后，高新区管委会相关部门主动介入，约谈原物业公司，要求按照业主大会表决结果执行，配合做好新老物业交接。为推动平稳交接，管委会成立政法、建设、城市管理、公安以及属地社区中心为主的联合工作组。同时，依据相关规定，对原物业公司及相关责任人作出信用处理，限制在本地承接新的物业服务项目。通过及时有效行政介入处理，控制了矛盾冲突，原物业公司完成了撤场交接工作。
侵犯业主知情权法院判业委会公布相关情况
葛某系蜀山区某小区业主。2019年5月14日，该小区召开业主大会，选举产生业委会，任期为2019年5月23日至2024年5月22日，并表决通过了管理规约、业主大会议事规则。葛某要求小区业委会公布小区公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，在与小区业委会沟通未果的情况下，提起诉讼。
法院经审理后认为，业主对房屋维修基金的使用情况等事项具有知情权，故判决小区业委会在小区公告栏公布小区的公共收益、物业服务合同、业主大会及业委会所有决议及会议记录、专项维修资金的筹集及使用情况，并允许葛某复印、拍照。
安装充电桩遭拒法院判决物业公司应配合
姚某系合肥某小区业主,购买了该小区地下产权车位。2020年11月，姚某购买一辆小型电动车，在与电力部门沟通安装充电桩事宜时,电力部门告知其安装充电桩需提供物业公司允许充电桩施工的证明材料。姚某为此多次与物业公司沟通，因遭物业公司拒绝，诉至法院。
法院审理后认为，姚某对其购买的车位享有专有使用权，该权利包括在其停车位上停放新能源汽车并安装便于使用设施。姚某在符合施工和使用安全要求的条件下，要求物业公司协助其安装充电桩并提供允许施工的证明材料，物业公司应予以配合。故判决物业公司于判决生效之日起七日内，为姚某出具允许在该小区车位安装充电桩施工的证明材料，并协助姚某安装充电桩。
未结清物业费被告上法庭 法院调解化干戈
某物业公司向包河区某小区提供物业服务。因众多业主未结清物业服务费，物业公司向法院提起批量诉讼。法院经对现场勘察发现，小区内确实存在消防设施不完善、垃圾未清运、绿化不维护、雨水管道、门禁及监控损坏长期不维修等多处物业服务不到位情形。
为最大程度缓解矛盾，共创和谐美好的社区环境，法院通过与街道、社居委、物业公司、业主代表多方协调，在改进物业公司服务、改善小区环境的基础上，通过示范判决机制，大批量调解方式化解了矛盾。
关键词：
